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在買房之前多留意一下，你會發現鹽城市面上有不少房子都有幻變戶型或贈送空間。對剛需購房者來說，可變空間顯得吸引力十足，以陽臺、飄窗為主的贈送面積開始走進室內，產品研發者們在設計過程中挖空了心思，那么，目前的鹽城市場上，可變空間到底是怎樣的呢？讓我們一起來看看。
“可變空間”，業內又叫“偷面積”、“灰空間”，是在規劃報批確定項目控制性詳規的經濟技術指標后，從空中、從地上擴張的建筑面積，占用的大多是公共空間。最開始的贈送面積主要以陽臺、飄窗為主，慢慢就從室外走進了室內，幾年的時間，設計師們在贈送上挖空了心思。贈送范圍已從贈送景觀陽臺、采光飄窗、入戶花園發展到贈送地下室、挑高臥室、入戶客廳等空間，形式多樣，手法各異。得房率也從-30%-40%一路上揚到了100%-150%甚至更高。
誤區1：贈送面積是開發商隨意贈送。其實這個觀念是錯誤的。因為對于2007年5月1日之后所拿到的規劃，國家有“贈送面積不得高于18%”的限制。所以購房者應該看看開發商的規劃設計是哪一年做的（規劃批準的時間），再聽聽開發商的介紹，看其誠實不誠實。
誤區2：贈送面積越多越好。其實并非如此，有專家分析看似靈活新穎的“可變空間”實際上是打著政策的擦邊球“偷面積”。增加“灰空間”的做法實際上是變相提高了小區容積率、改變了規劃控制指標，也變相提高了房價。
根據《城市規劃管理技術規定》，有些面積屬于房屋“附件”，本來就屬于購房者，這些面積為不計容積率部分。
1、層高2.2米以下不算容積率;(一些項目會做奇偶數層的交叉)
2、露臺不計算容積率;(尤其頂層和別墅類項目)
3、封閉式陽臺，按垂直投影面積的一半算容積率;(這個情況很常見)
4、多層房屋，部分空間戶內通高，只計算一層容積率;(多見于別墅、躍層、疊屋及部分錯層)
5、飄窗不計容積率;(含落地飄窗、折角飄窗、弧形飄窗等)
6、大部分地下室不計容積率;(如果采用覆土結構則按照計算公式計算)
這些面積屬于購房者應得贈送面積，不計入建筑面積，不計入產權?！皩嶋H上真正贈送面積，就是在產權證上實際面積上收錢打折，比如產權證上120㎡的房子，開發商只收110㎡的錢，那10㎡才能算是贈送，否則就不能算作贈送面積?！狈慨a局工作人員表示。根據《城市規劃管理技術規定》，有些面積屬于房屋“附件”，本來就屬于購房者，這些面積為不計容積率部分。
1、隨著可變空間的增多，購房者的得房率也從30%-40%一路上揚到了100%-150%甚至更高，這無疑是增加了房屋的功能性。
2、多出來的可變空間這部分面積不需要業主承擔物業管理費。
1、一般來說有贈送面積的樓市實際容積率與得房率成正比。得房率越高，實際容積率越高，而容積率越高，實際影響到了居住的舒適度。
2、商并不會將贈送面積寫入商品房買賣合同中，贈送空間不受法律保護，不被計入房屋產權面積中。
| 第一，簽合同之后再交定金，在簽合同之前，一定要把贈送面積的條款正式載入合同當中。如果在簽合同之前就把定金給交了，那么主動權在一定程度上就易手了， 若是在后面遇到開發商不履行口頭承諾，即使能夠打官司要回自己的預付定金，也會消耗極大的時間和精力，很不劃算。購房者在購買這種贈送面積的房源之前，一 定要把贈送面積的條款切實寫入合同當中，形成文字性的合同，這樣才真正受法律保護。對于開發商的口頭承諾，不要相信太多，只有合同才是正規可靠的。 |
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第二，要弄清楚贈送面積的真實情況，千萬不要被開發商用一些花招伎倆給糊弄和忽悠了。如果贈送的面積是切切實實的，對于購房者來說肯定是一件好事。開發商若是真心想要送面積的話，倒不如干脆降價，那樣的效果可能會更好。之所以選擇贈送面積這一手段作為促銷方式，自然是因為其中可以做文章，購房者一不小心就可能被這些小花招給忽悠和糊弄過去了。比如說，有些開發商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺等算作贈送面積，這實際就是玩障眼法，因為這些本來就是屬于購房者的，不送也是他們的。 |
| 第三，在驗房收房過戶的時候，要確認贈送的面積是可以辦理房產證的，是享受跟主體房產同等待遇的。有些開發商在實際交易當中，也的確會贈送給客戶一些露臺等還算實用的面積，但是這個面積并不能載入房產證，不享受產權待遇。如果是這樣的話，那就意味著這個贈送面積在某種程度上可以算作違建面積，遇到拆遷或者一些爭議糾紛的時候，就很難保護自己的合法權益。因此，對于開發商贈送的面積，一定要寫明白，是能夠跟主體房產享受同等商品房產待遇的。 | ||
大露臺
可用鋼架以及雙層夾膠玻璃改造成一個陽光房，兼做餐廳、廚房或茶室，假如有必要還可在頂部安裝一個電動遮陽簾或百葉卷簾。
入戶花園
可以把入戶花園與客廳的隔墻拆除，擴大客廳使用面積。假如碰到有承重墻，不能打掉墻體的情況，可把入戶花園一分為二，一半作為儲藏室，另一半作為帶鞋柜的入室口。
高層高、挑空空間
客廳上方的夾層可做成“跑馬廊”形式：夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間。
大飄窗
選擇好窗簾是一方面，另外購房者在買房或裝修時，最好選用塑鋼窗，因其節能效果將遠遠好于傳統的鋁合金窗，可減少大窗房間的耗能。假如需要，還可在窗外安置遮陽板或安全防盜卷簾窗。
甜蜜的二人世界剛剛結婚的小兩口積蓄往往不多，一步到位的可能性不大。買一房或者兩房帶可變空間的戶型，多出來的空間在家里沒有增添新成員的時候可以做書房、運動室，有了小寶寶以后就可以改造成嬰兒房，性價比和實用性都不錯，非常適合年輕夫婦。
時尚潮流的現代人不管贈送的是挑高空間、露臺陽臺還是入戶花園，走在時代前沿的年輕人總是有辦法DIY自己的地盤，就算只有一房，多出來的贈送部分也會被他們打造成藝術夾層、木制閣樓、SOHO家居，不但大大提高了居住空間的利用率，還讓呆板的隔間式戶型變得通透跳躍，流動而又藝術，既張揚了個性魅力，滿足了自己動手的愿望，又大的提升了居家的舒適程度。
熱愛大自然的享樂者普通的住宅，陽臺面積往往有限，而對附帶超大露臺或者入戶花園的灰空間來說，那種面積大得足以做臥室和書房的贈送空間，不管是張揚的年輕人還是靜謐的老年人，只要是熱愛大自然的人，都有足夠多的面積打造屬于自己的后花園；養魚種花、品茶逗鳥，甚至喂貓遛狗，即使是鋼筋叢林也能流露出生活的氣息.
業內人士提醒：購房者需要理性地看待并且從實際居住的角度出發去判斷，如果產品設計合理，開發商“贈送”的面積能夠被合理地使用，那當 然最好不過，但如果只是沖著“贈送”而盲目出手，一旦戶型設計不合理，就會增加購房者后期裝修成本，甚至造成使用的不便，那就得不償失了。
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